Pułapki rynku nieruchomości

PUŁAPKI RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Przy transakcjach zakupu nieruchomości lub ich sprzedaży, niezależnie od tego czy tymi nieruchomościami są mieszkania, domy, lokale, działki, w trakcie naszej pracy pojawiają się nietypowe sytuacje. Na tyle nietypowe, że potrafią zaskoczyć naszych klientów. Poniżej opisujemy kilka takich sytuacji. Uważamy bowiem, że warto o nich wiedzieć planując zakup lub sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości.

Umowa przedwstępna – czy o wszystkim wiemy?

Nasze biuro nieruchomości kilka miesięcy temu dostało do sprzedaży działkę w okolicach Szczecina. Znaleźliśmy klienta na tę działkę i w momencie, gdy już prawie dochodziło do finalizacji transakcji sprzedaży działki okazało się, że właściciel tej  działki ponad rok temu zawarł z kimś innym  umowę przedwstępną na sprzedaż tej samej działki. Umowa ta zawarta została w kancelarii notarialnej z 3 miesięcznym terminem wykonania. Termin ten minął 7 miesięcy temu, ale nie doszło do podpisana końcowej umowy sprzedaży działki. W związku z tym właściciel działki uważał, że sprawa jest już nieaktualna i może tę działkę sprzedać innemu chętnemu. Ale czy rzeczywiście przekroczenie terminu wskazanego w umowie przedwstępnej zawartej w kancelarii notarialnej, do którego ma być podpisana umowa sprzedaży, można uznać za zakończenie tej umowy? Niestety, nie. Całe szczęście, że  klient ten, co prawda przypadkowo, ale poinformował nasze biuro nieruchomości o tym fakcie przed zawarciem nowej umowy sprzedaży działki. Dzięki temu udało się uniknąć przykrych konsekwencji dla obu stron transakcji.

Zakup działki rolnej na cele mieszkaniowe – czasami bardzo trudne, ale wykonalne

Zakup działki rolnej to temat morze. Wydaje się, że już wszystko wiemy, a tu nowe niespodzianki. Mamy w swojej ofercie kilka działek rolnych w województwie zachodniopomorskim i to kilkuhektarowych, bardzo atrakcyjnie położonych nad jeziorem. Atrakcyjnie, ale nie dla prawdziwego rolnika. Ziemia co prawda częściowo rolna, ale już dawno na niej porosły samosiejki. Atrakcyjnie, ale dla kogoś, kto chce wyprowadzić się z mieszkania w mieście na łono natury, z dala od miejskiego zgiełku i jeszcze dodatkowo blisko dużego jeziora. Ostatnio sprzedaliśmy jedną z takich działek klientom spoza naszego województwa.  Klienci co prawda z miasta, ale mieli kwalifikacje rolnicze i uważali, że zakup tej działki będzie czystą formalnością. Niestety tak nie było. A dlaczego? Nie wzięli pod uwagę faktu, że nie mieszkają w województwie zachodniopomorskim. Sprawa się mocno skomplikowała, należało w tym wypadku przeprowadzić długotrwałą procedurę określoną przez KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) przy zakupach nieruchomości rolnych. Udało się przeprowadzić tę procedurę i co ważne, nasi klienci nie musieli przyjeżdżać do Szczecina do momentu zawarcia umowy notarialnej na zakup tej nieruchomości. Obecnie finalizujemy sprzedaż podobnej działki, kupujący są również spoza województwa zachodniopomorskiego, procedura określona przez KOWR przy zakupie nieruchomości rolnych  uległa częściowo zmianom i jeszcze bardziej się skomplikowała, ale wygląda na to, że zbliżamy się do finału. I podobnie jak w poprzednim przypadku całą procedurę zakupu tej działki przeprowadziliśmy bez konieczności wcześniejszego przyjazdu naszych klientów do Szczecina.

 

Dziura w ziemi

Jesteśmy właścicielem działki budowlanej. Co możemy na niej zrobić? W zasadzie wszystko jest opisane w planie zagospodarowania terenu, a jeżeli nie ma planu to w  wydanych dla tej działki warunkach zabudowy.

Ale czy wszystko?

W swojej ofercie mamy kilka działek budowlanych położonych obok siebie na lekko pochyłym terenie. Po kupnie jednej z tych działek nowi właściciele postanowili wyrównać teren działki.

Zarobili to bardzo gruntownie, ale  nie umocnili powstałej ściany ziemi.  W związku z tym potencjalni klienci na zakup sąsiednich działek rezygnują z ich zakupu, bojąc się osunięcia ziemi.  Zaczynają się problemy,  o których wyrównując teren działki jej właściciele nie pomyśleli.  Współpracujemy  z niefortunnie działającymi właścicielami tej działki oraz z właścicielem pozostałych działek w celu znalezienia szybkiego i korzystnego dla obu stron rozwiązania .

Zaliczka czy zadatek?

Wydaje się, że już wszyscy wiedzą, przynajmniej Ci, którzy przystępują do transakcji zakupu lub sprzedaży nieruchomości, jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem. A jednak nie. A nawet jak wiedzą, to bardzo często pytają co lepsze – zaliczka czy zadatek? A jeżeli zadatek to w jakiej wysokości? Oczywiście decyzja  jest indywidualna,  zależy od preferencji naszych klientów i  wartości nieruchomości. Za każdym razem informujemy naszych klientów jaka jest różnica między zadatkiem i zaliczką  i pomagamy im podjąć decyzję. Pomagamy informując o konsekwencjach proponowanych wariantów rozwiązania, jednak ostateczna decyzja należy do stron transakcji zakupu/sprzedaży nieruchomości.