Pułapki rynku nieruchomości

Przy transakcjach zakupu nieruchomości lub ich sprzedaży, niezależnie od tego czy tymi nieruchomościami są mieszkania, domy, lokale, działki, w trakcie naszej pracy pojawiają się nietypowe sytuacje. Na tyle nietypowe, że potrafią zaskoczyć naszych klientów. Poniżej opisujemy kilka takich sytuacji. Uważamy bowiem, że warto o nich wiedzieć planując zakup lub sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości.

Regulacje wynikające z Ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, zwanej potocznie Specustawą, dotyczące wynajmu mieszkań uchodźcom z Ukrainy

Dzięki uchwalonej przez Sejm Specustawie, obywatele Ukrainy mogą skorzystać z otrzymania uproszczonego pobytu na terenie Rzeczypospolitej Polskiej na czas 18 miesięcy. Czas ten liczony jest od dnia 24 lutego 2022 roku i dotyczy obywateli Ukrainy (również tych którzy posiadają Kartę Polaka), którzy przybyli do Polski w związku z prowadzonymi na terytorium Ukrainy działaniami wojennymi.

Dlaczego ustawa ta jest tak ważna z prawnego punktu widzenia?

Specustawa zawiera trzy istotne regulacje dotyczące wynajmu nieruchomości uchodźcom z Ukrainy.

Po pierwsze zgodnie z zapisami Ustawy, w przypadku wynajmu nieruchomości uchodźcom wojennym z Ukrainy, zostaje wyłączona szczególna ochrona lokatorów, a dokładnie zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, tzn. eksmisji lokatora, który np. zalega z płatnością czynszu za najem.

Drugą, niezwykle ważną regulacją jest zwolnienie z konieczności wskazania lokalu zastępczego w przypadku zawierania umowy najmu okazjonalnego z uchodźcami wojennymi z Ukrainy.

Trzeci zapis dotyczy nieodpłatnego udostępniania lub wynajmu mieszkań wchodzących w Skład Inicjatywy Społecznej, tzw. TBS-ów. Dzięki tej zmianie możliwy będzie wynajem lub użyczenie bez zawarcia umowy w sprawie partycypacji

Poza powyższymi zapisami Specustawa nie reguluje prawa związanego z udostępnieniem mieszkania lub domu obywatelom Ukrainy, którzy przybyli do Polski na skutek inwazji Rosji. W związku z tym w tych przypadkach musimy odnosić się do pozostałych obowiązujących przepisów, przede wszystkim zawartych w Kodeksie Cywilnym i Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Czyli zmianom nie podlegają między innymi zasady związane ze stosowaniem się do porządku domowego, utrzymywaniem lokalu w stanie, w jakim został wydany (z uwzględnieniem naturalnego zużycia), czy dokonywaniem drobnych, bieżących napraw.

Warto także pamiętać, że:

  • mamy do wyboru tradycyjną umowę najmu, umowę najmu okazjonalnego, umowę użyczenia, a każda umowa podpisywana z obcokrajowcem powinna być sporządzona w dwóch językach, w tym przypadku również w języku ukraińskim,
  • czas trwania umowy nie powinien przekraczać okresu pozwolenia na pobyt w Polsce,
  • z wydania nieruchomości strony powinny sporządzić protokół określający stan techniczny lokalu, wyposażenie i stany liczników.

Co zrobić, żeby uniknąć pułapek związanych z takim najmem?
Najlepiej udać się do profesjonalnego biura, które pomoże bezpiecznie przeprowadzić cały proces.

CZY SPRZEDAJĄCY NIERUCHOMOŚĆ POWINIEN SIĘ OBAWIAĆ KUPUJĄCEGO „ NA KREDYT”

Jeszcze do niedawna, na tak postawione pytanie, powiedziałabym: dziwne pytanie..., przecież odpowiedź jest oczywista. Sprzedając nieruchomość „kupującemu na kredyt” niczym się  nie ryzykuje, a wręcz przeciwnie, mamy pewność, że pieniądze na pewno trafią na  nasze konto. Ale ostatnio pan sprzedający dom poprzez nasze biuro zastrzegł sobie, że nie sprzeda  nikomu, kto będzie się posiłkował kredytem. . Czasami takie zastrzeżenie jest zrozumiałe, na przykład jeżeli sprzedającemu się bardzo spieszy i nie chce czekać  na przeprowadzenie procedury kredytowej a potem na uruchomienie kredytu. Ale to nie był ten przypadek. Po prostu sprzedający bał się!  Strach wynikał z nieświadomości. Nie wiedział, że jeżeli transakcja zakupu nieruchomości na kredyt jest prawidłowo przygotowana to nie ma się czego obawiać. Jednak żeby tak było  musi być spełnionych kilka warunków, a mianowicie:

  • Przed deklaracją zakupu kupujący powinien sprawdzić swoją zdolność kredytową i to w konkretnym banku, w którym później weźmie kredyt. I to nie posługując się kalkulatorem kredytowym dostępnym w Internecie, ale u rzetelnego fachowca – pracownika banku lub doradcy kredytowego.
  • Kupujący przed podpisaniem  umowy sprzedaży nieruchomości musi  już mieć podpisaną umowę kredytową z bankiem  i to na zakup tej konkretnej nieruchomości, którą zamierza kupić.
  • Przy umowie sprzedaży kupujący musi wpłacić sprzedającemu całą kwotę wynikającą z wkładu własnego.
  • Ponadto w umowie kredytowej podane są  warunki, po spełnieniu których bank przelewa  kwotę z kredytu  na konto sprzedającego wskazane w akcie notarialnym. To jest bardzo istotne – bank przelewa pieniądze z kredytu bezpośrednio na konto sprzedającego. Czyli nie ma obawy, że kupujący otrzyma pieniądze z kredytu i nie zapłaci za nieruchomość. Gwarantem zapłaty jest bank.

Czy sprzedający nieruchomość  ma się czego obawiać? Moim zdaniem jeżeli zostaną spełnione wszystkie powyższe  warunki –  NIE.

Umowa przedwstępna – czy o wszystkim wiemy?

Nasze biuro nieruchomości kilka miesięcy temu dostało do sprzedaży działkę w okolicach Szczecina. Znaleźliśmy klienta na tę działkę i w momencie, gdy już prawie dochodziło do finalizacji transakcji sprzedaży działki okazało się, że właściciel tej  działki ponad rok temu zawarł z kimś innym  umowę przedwstępną na sprzedaż tej samej działki. Umowa ta zawarta została w kancelarii notarialnej z 3 miesięcznym terminem wykonania. Termin ten minął 7 miesięcy temu, ale nie doszło do podpisana końcowej umowy sprzedaży działki. W związku z tym właściciel działki uważał, że sprawa jest już nieaktualna i może tę działkę sprzedać innemu chętnemu. Ale czy rzeczywiście przekroczenie terminu wskazanego w umowie przedwstępnej zawartej w kancelarii notarialnej, do którego ma być podpisana umowa sprzedaży, można uznać za zakończenie tej umowy? Niestety, nie. Całe szczęście, że  klient ten, co prawda przypadkowo, ale poinformował nasze biuro nieruchomości o tym fakcie przed zawarciem nowej umowy sprzedaży działki. Dzięki temu udało się uniknąć przykrych konsekwencji dla obu stron transakcji.

Zakup działki rolnej na cele mieszkaniowe – czasami bardzo trudne, ale wykonalne

Zakup działki rolnej to temat morze. Wydaje się, że już wszystko wiemy, a tu nowe niespodzianki. Mamy w swojej ofercie kilka działek rolnych w województwie zachodniopomorskim i to kilkuhektarowych, bardzo atrakcyjnie położonych nad jeziorem. Atrakcyjnie, ale nie dla prawdziwego rolnika. Ziemia co prawda częściowo rolna, ale już dawno na niej porosły samosiejki. Atrakcyjnie, ale dla kogoś, kto chce wyprowadzić się z mieszkania w mieście na łono natury, z dala od miejskiego zgiełku i jeszcze dodatkowo blisko dużego jeziora. Ostatnio sprzedaliśmy jedną z takich działek klientom spoza naszego województwa.  Klienci co prawda z miasta, ale mieli kwalifikacje rolnicze i uważali, że zakup tej działki będzie czystą formalnością. Niestety tak nie było. A dlaczego? Nie wzięli pod uwagę faktu, że nie mieszkają w województwie zachodniopomorskim. Sprawa się mocno skomplikowała, należało w tym wypadku przeprowadzić długotrwałą procedurę określoną przez KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) przy zakupach nieruchomości rolnych. Udało się przeprowadzić tę procedurę i co ważne, nasi klienci nie musieli przyjeżdżać do Szczecina do momentu zawarcia umowy notarialnej na zakup tej nieruchomości. Obecnie finalizujemy sprzedaż podobnej działki, kupujący są również spoza województwa zachodniopomorskiego, procedura określona przez KOWR przy zakupie nieruchomości rolnych  uległa częściowo zmianom i jeszcze bardziej się skomplikowała, ale wygląda na to, że zbliżamy się do finału. I podobnie jak w poprzednim przypadku całą procedurę zakupu tej działki przeprowadziliśmy bez konieczności wcześniejszego przyjazdu naszych klientów do Szczecina.

Dziura w ziemi

Jesteśmy właścicielem działki budowlanej. Co możemy na niej zrobić? W zasadzie wszystko jest opisane w planie zagospodarowania terenu, a jeżeli nie ma planu to w  wydanych dla tej działki warunkach zabudowy.

Ale czy wszystko?

W swojej ofercie mamy kilka działek budowlanych położonych obok siebie na lekko pochyłym terenie. Po kupnie jednej z tych działek nowi właściciele postanowili wyrównać teren działki.

Zarobili to bardzo gruntownie, ale  nie umocnili powstałej ściany ziemi.  W związku z tym potencjalni klienci na zakup sąsiednich działek rezygnują z ich zakupu, bojąc się osunięcia ziemi.  Zaczynają się problemy,  o których wyrównując teren działki jej właściciele nie pomyśleli.  Współpracujemy  z niefortunnie działającymi właścicielami tej działki oraz z właścicielem pozostałych działek w celu znalezienia szybkiego i korzystnego dla obu stron rozwiązania.

Zaliczka czy zadatek?

Wydaje się, że już wszyscy wiedzą, przynajmniej Ci, którzy przystępują do transakcji zakupu lub sprzedaży nieruchomości, jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem. A jednak nie. A nawet jak wiedzą, to bardzo często pytają co lepsze – zaliczka czy zadatek? A jeżeli zadatek to w jakiej wysokości? Oczywiście decyzja  jest indywidualna,  zależy od preferencji naszych klientów i  wartości nieruchomości. Za każdym razem informujemy naszych klientów jaka jest różnica między zadatkiem i zaliczką  i pomagamy im podjąć decyzję. Pomagamy informując o konsekwencjach proponowanych wariantów rozwiązania, jednak ostateczna decyzja należy do stron transakcji zakupu/sprzedaży nieruchomości.

STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI – CO WARTO O NIM WIEDZIEĆ?

Decydując się na kupno domu, mieszkania, lokalu użytkowego czy jakiegokolwiek rodzaju obiektu warto sprawdzić wcześniej jego stan prawny. Pozwoli to nam nie tylko oszczędzić problemów związanych z samą transakcją, ale także wielu nieprzyjemności – szczególnie tych finansowych, których zostajemy właścicielami wraz z nowo zakupioną nieruchomością.

Czym jest stan prawny nieruchomości?

W ustawodawstwie polskim określenie to nie zostało jednoznacznie zdefiniowane. Najczęściej przywoływanymi aktami, opisującymi to nieco enigmatyczne pojęcie są Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nimi stan prawny jest ogółem praw, jakie do niej przysługują. Jest nimi zatem przede wszystkim prawo własności, jakie nabywamy w związku z umową zakupu, ale też i roszczenia, w tym m.in. służebności, obciążenia komornicze, hipoteki.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Przed zakupem działki, domu, mieszkania, lokalu czy innego rodzaju obiektu należy dokładnie zweryfikować, czy wszystkie dane, jakie przekazał nam sprzedający mają odzwierciedlenie w dokumentach takich jak księga wieczysta, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, a także (w przypadku mieszkania lub lokalu) zaświadczenie od zarządcy lub spółdzielni mieszkaniowej. Sprawdzenie wszystkich dokumentów pozwoli nam zweryfikować, czy nieruchomość nie jest objęta ochroną konserwatora zabytków, czy w kupowanej przez nas nieruchomości są zameldowane jakieś osoby, a także, czy nie ciążą na niej zadłużenia, które nabędziemy razem z nieruchomością.

Sprawdzenie stanu prawnego jest nie tylko ważne ze względu na możliwe dodatkowe opłaty, jakie będziemy zobowiązaniu uiścić wraz z kupnem domu, mieszkania czy działki. Jeśli dokumenty nieruchomości nie zostaną dokładnie sprawdzone, może okazać się, że będziemy mieć trudności z modernizacją lub przebudową, albo w ogóle będzie ona niemożliwa. Warto więc zawczasu dowiedzieć się jak najwięcej na temat interesującego nas obiektu, aby zakup, który wydawał się być spełnieniem marzeń, nie pogrążył naszej inwestycji.