Pułapki najmu okazjonalnego
Biuro nasze oferuje klientom nie tylko domy na sprzedaż w Szczecinie czy mieszkania na sprzedaż w Szczecinie, ale też mieszkania na wynajem i domy na wynajem. Wynajmujący nieruchomości oprócz wysokości czynszu najmu i czasu najmu nieruchomości zawsze mają dodatkowe wymagania dotyczące najemców. A to bez zwierząt, a to bez dzieci lub tylko dla niepalących itp.
Ostatnio większość wynajmujących mieszkania w Szczecinie lub domy w Szczecinie udostępnia je tylko w trybie najmu okazjonalnego uważając, że ten tryb najmu nieruchomości jest panaceum na wszelkie ewentualne przyszłe kłopoty z najemcami. Ale czy rzeczywiście tak jest?
Na czym polega najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego w Polsce, który daje właścicielowi większe zabezpieczenie przed problematycznymi najemcami. Jest on uregulowany w polskim prawie, w ustawie o ochronie praw lokatorów. Oto najważniejsze cechy najmu okazjonalnego:
1. Forma umowy
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, aby była ważna. Jest to warunek konieczny, a umowa musi dodatkowo spełniać określone wymagania.
2. Deklaracja najemcy
Najemca jest zobowiązany do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się do opuszczenia i wydania lokalu po zakończeniu umowy. W razie problemów z opuszczeniem nieruchomości właściciel może wykorzystać to oświadczenie, co znacząco ułatwia proces usunięcia nieuczciwego najemcy.
3. Wskazanie innego miejsca zamieszkania
Najemca musi wskazać alternatywne miejsce, do którego będzie mógł się przeprowadzić w przypadku zakończenia umowy i przedstawić oświadczenie właścicieli tej nieruchomości, że przyjmą najemcę.
4. Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego
Właściciel wynajmowanej nieruchomości na zasadach najmu okazjonalnego jest zobowiązany zgłosić taką umowę do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej zawarcia. Brak zgłoszenia skutkuje utratą korzyści wynikających z najmu okazjonalnego.
5. Ograniczenia czasowe
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat.
Korzyści najmu okazjonalnego
Korzyści dla właściciela nieruchomości
1. Zwiększone bezpieczeństwo prawne
Najem okazjonalny minimalizuje ryzyko problemów z usunięciem najemcy, np. gdy nie płaci czynszu lub odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. Akt notarialny, w którym najemca poddaje się rygorowi egzekucji co do wydania nieruchomości pozwala uniknąć długotrwałych procesów sądowych.
2. Uproszczona eksmisja
Główna zaleta najmu okazjonalnego polega na uproszczonej procedurze eksmisji. Dzięki oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego właściciel może przeprowadzić eksmisję bez konieczności przechodzenia przez długotrwałe postępowanie sądowe.
3. Formalne potwierdzenie alternatywnego lokalu
Najemca musi wskazać miejsce, gdzie będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy, co zmniejsza ryzyko problemów z jego relokacją. Ponadto w przypadku gdy wskazane miejsce przestało być aktualne, najemca ma obowiązek w ciągu 21 dni podać adres nowego lokalu.
4. Zachęta do rzetelności najemcy
Formalności związane z najmem okazjonalnym zniechęcają potencjalnych nieuczciwych najemców, co zwiększa szanse na współpracę z osobami odpowiedzialnymi i wiarygodnymi.
Korzyści dla najemcy
1. Formalna ochrona praw
Umowa najmu okazjonalnego musi być zgodna z przepisami prawa, co oznacza, że najemca ma pewność, iż właściciel nie wprowadzi dodatkowych, nielegalnych wymagań.
2. Brak obaw przed niespodziewaną eksmisją
Właściciel musi przestrzegać zasad określonych w umowie, a najemca jest chroniony, o ile spełnia jej warunki.
Podsumowanie
Najem okazjonalny jest korzystny dla obu stron: właściciel zyskuje narzędzia chroniące jego nieruchomość, a najemca może czuć się bezpiecznie, wiedząc, że jego prawa są respektowane. Jest to idealne rozwiązanie, jeśli obie strony chcą współpracować w atmosferze zaufania i zgodności z przepisami prawa.
Jakie są wady najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny, mimo wielu zalet, ma też swoje wady, które mogą wpłynąć na decyzję o wyborze tej formy najmu. Oto najważniejsze wady najmu okazjonalnego zarówno dla właściciela, jak i dla najemcy.
Wady dla właściciela nieruchomości
1. Złożone formalności
Proces przygotowania najmu okazjonalnego w porównaniu z najmem standardowym wymaga więcej formalności takich jak:
- sporządzenie aktu notarialnego przez najemcę,
- zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni.
Niedopełnienie tych obowiązków może unieważnić zabezpieczenia wynikające z najmu okazjonalnego.
2. Brak możliwości wynajęcia na czas nieokreślony
Najem okazjonalny można zawrzeć wyłącznie na czas określony, co ogranicza elastyczność w długoterminowych relacjach z najemcą.
3. Mniejsze zainteresowanie ofertą
Ze względu na formalności, brak mieszkania zastępczego i koszty notarialne niektórzy potencjalni najemcy mogą unikać ofert najmu okazjonalnego, wybierając prostsze formy najmu.
4. Ograniczenia
Najem okazjonalny dotyczy tylko lokali mieszkalnych wynajmowanych osobom fizycznym. Nie można stosować go w przypadku lokali użytkowych czy wynajmu firmom.
Wady dla najemcy
1. Koszt aktu notarialnego
Najemca często musi pokryć koszty sporządzenia aktu notarialnego, co może być istotnym obciążeniem finansowym, zwłaszcza przy krótkoterminowym najmie.
2. Obowiązek wskazania miejsca zamieszkania zastępczego
Najem okazjonalny wymaga wskazania alternatywnego lokalu, w którym najemca może zamieszkać po zakończeniu umowy. Znalezienie takiego lokalu i uzyskanie pisemnej zgody właściciela może być trudne.
3. Mniejsza ochrona prawna
W porównaniu z najmem na zasadach ogólnych, najemca jest mniej chroniony przed eksmisją, co może być problematyczne w razie sporów z właścicielem.
Ryzyka związane z najmem okazjonalnym
Umowa najmu okazjonalnego, choć oferuje wynajmującemu większe zabezpieczenia niż standardowa umowa najmu, nie daje pełnej ochrony i nie eliminuje całkowicie ryzyka związanego z najmem. Oto jakie są ryzyka umowy najmu okazjonalnego.
Ryzyka dla wynajmującego
1. Skuteczność egzekucji zależy od wskazanego lokalu zastępczego
Choć najemca wskazuje adres lokalu, do którego może się wyprowadzić, nie zawsze jest pewność, że ten lokal faktycznie będzie dostępny, jeśli konieczna będzie eksmisja. Na przykład właściciel tego lokalu może wycofać zgodę na przyjęcie najemcy, co skomplikuje sytuację w razie konieczności eksmisji. Wycofanie takiej zgody przez właściciela lokalu zastępczego nie jest formalnie zabronione i może nastąpić w dowolnym momencie, co pozostawia wynajmującego bez odpowiedniego zabezpieczenia w sytuacji konieczności eksmisji.
2. Problemy z eksmisją w praktyce
Choć eksmisja w najmie okazjonalnym jest uproszczona, w przypadku najemcy, który nie ma realnego miejsca zamieszkania zastępczego, jej przeprowadzenie może okazać się trudniejsze, np. ze względu na ochronę najemcy w szczególnych sytuacjach (np. ciąża, małoletnie dzieci).
3. Ryzyko niewłaściwego zgłoszenia do urzędu skarbowego
Brak zgłoszenia umowy w terminie 14 dni do urzędu skarbowego pozbawia właściciela ochrony wynikającej z najmu okazjonalnego.
Ryzyka dla najemcy
Brak ochrony w sytuacjach wyjątkowych
Najemca wynajmujący lokal na zasadach najmu okazjonalnego ma ograniczoną ochronę przed eksmisją w porównaniu z najmem na zasadach ogólnych. Eksmisja jest łatwiejsza i szybsza dla właściciela.
Podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego choć daje wynajmującemu większe zabezpieczenia niż standardowy najem, szczególnie w zakresie eksmisji, nie daje jednak pełnej ochrony i nie eliminuje całkowicie ryzyka związanego z najmem nieruchomości. Dlatego wynajmując mieszkanie lub dom warto zawsze dokładnie sprawdzić wiarygodność osoby wynajmującej oraz jej zdolność do wywiązania się z umowy. Można to zrobić na przykład poprzez analizę sytuacji finansowej najemcy, zebranie informacji od poprzednich właścicieli nieruchomości, które wynajmował lub bezpośrednią rozmowę z przyszłym najemcą.
